Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se bucură de o reglementare specifică, adeseori derogatorie de la dispoziţiile generale aplicabile în materia vânzării conţinute în Codul Civil, şi anume Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, act normativ care a suferit o serie de modificări şi completări fundamentale prin Legea nr. 175/2020.
Deşi în forma sa iniţială Legea nr. 17/2014 stipula că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul civil şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale, în forma sa actuală, legea prevede că înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil şi a dreptului de preempţiune, la preţ şi în condiţii egale, în următoarea ordine:
a) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv;
b) preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;
c) preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri. În acest caz, prioritate la cumpărarea terenului supus vânzării are tânărul fermier care desfăşoară activităţi în zootehnie, cu respectarea condiţiei privind domiciliul/reşedinţa stabilit/stabilită pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
e) preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.
Ce se întâmplă în situația în care titularul dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra?
Potrivit formei actuale a Legii nr. 17/2014, în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face atât către persoane fizice, cât şi către persoane juridice, cu respectarea anumitor condiţii cumulative.
Astfel, în cazul în care se doreşte înstrăinarea terenului agricol situat în extravilan către o persoană fizică, aceasta din urmă trebuie:
a) să aibă domiciliul sau reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
c) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Pe de altă parte, atunci când se doreşte înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan către o persoană juridică, se cer a fi îndeplinite următoarele condiţii cumulative:
a) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
d) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
De precizat că toate aceste documente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor legate de înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan către alte persoane fizice sau juridice decât titularii dreptului de preempţiune se stabilesc prin normele metodologice de aplicare a legii, norme care însă nu au fost încă actualizate.
În cazul în care titularul dreptului de preempţiune nu-şi exercită acest drept, potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor precizate mai sus, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare, termen pentru care primăria are obligaţia să afişeze oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina proprie de internet.
În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condiţiile legii.
Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă. Aceste dispoziţii nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiaşi grup de societăţi.
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, aşa cum este acesta reglementat în textele de lege prezentare mai sus, este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea absolută.
Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.
De precizat că atât nerespectarea dreptului de preempţiune în condiţiile prevăzute la art. 4, cât şi a condiţiilor prevăzute la art. 4 ind 1 şi 4 ind 2 din Legea 17/2014, constituie contravenţie, reglementată expres la art. 14 lit. d) din lege.
Care este procedura de exercitare a dreptului de preempţiune?
Potrivit dispoziţiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, prin derogare de la art. 1.730 şi următoarele din Codul civil, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor.
Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a legii, norme metodologice care însă nu au fost actualizate, până la acest moment, prin raportare la modificările aduse Legii nr. 17/2014 prin Legea nr. 175/2020.
În cadrul acestei proceduri, Primăria are următoarele obligaţii:
- de a afişa timp de 45 de zile oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Observăm o majorare a acestor termene, spre deosebire de forma iniţială a legii care prevedea un termen de o zi de la înregistrarea cererii pentru afişarea ofertei, respectiv de 30 de zile pentru menţinerea publicaţiei ofertei.
- de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale (structura centrală), respectiv direcţiilor pentru agricultură judeţene sau a municipiului Bucureşti (structuri teritoriale), după caz, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesul-verbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei (spre deosebire de 3 zile, aşa cum prevedea forma iniţială a legii). În scopul unei transparenţe extinse, la art. 6 alin. (4) din lege se arată că în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acestui dosar, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.
- de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, dosarul prevăzut la art. 4 alin. (3) din lege, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei.
- de a notifica titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare, în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei. Se prevede că procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempţiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii, norme metodologice care însă nu au fost actualizate, aşa cum am arătat mai sus. În consecinţă, în momentul de faţă nu există o reglementare legală privind procedura notificării titularilor dreptului de preempţiune.
- de a înştiinţa autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preempţiune, în cazul în care suprafaţa de teren care face obiectul intenţiei de vânzare se află la limita a două teritorii administrative.
Potrivit art. 7 din lege, titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare (faţă de 24 de ore, cum prevedea forma iniţială a legii), datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a legii, respectiv le va trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.
Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative.
În cazul în care, în termenul de 45 de zile:
- mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se va aplica art. 4 din Legea nr. 17/2014, aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 175/2020, referitor la ordinea de preferinţă a preemptorilor, în funcţie de rang;
- mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se va aplica art. 4 din Legea nr. 17/2014, aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 175/2020;
- un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu respectarea art. 4 din Legea nr. 17/2014, aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 175/2020, referitor la ordinea de preferinţă a preemptorilor, în funcţie de rang. Această procedură se va desfăşura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare.
În oricare din aceste trei situaţii, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligaţia să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale.
Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, se aplică dispoziţiile art. 4 ind. 1 alin. (3) şi art. 6 alin. (5) din lege, referitor la vânzarea terenurilor în cazul neexercitării dreptului de preempţiune.
Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condiţiilor prevăzute la art. 4 ind. 1 din lege (referitor la condiţiile ce trebuie îndeplinite de către persoanele fizice care doresc să cumpere terenul, în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul), atrage nulitatea absolută.
În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare de afişare a ofertei, respectiv în termenul de 10 zile (care vizează ipoteza în care vânzătorul poate relua procedura, atunci când un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta), vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii, cu respectarea dispoziţiilor legii.
De precizat că, înainte de îndeplinirea termenului de 45 de zile lucrătoare:
- vânzătorul poate depune la primăria unde a fost înregistrată cererea de afişare a ofertei de vânzare o cerere prin care solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzute de lege şi va comunica o copie a acestuia structurii centrale sau structurii teritoriale, după caz, şi Agenţiei Domeniilor Statului.
- unul dintre titularii dreptului de preempţiune care şi-au manifestat acceptarea ofertei înregistrează la primărie o cerere de renunţare la comunicarea de acceptare, se va aplica art. 4 din Legea nr. 17/2014, aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 175/2020, referitor la ordinea de preferinţă a preemptorilor, în funcţie de rang.
Nerespectarea obligaţiilor prevăzute la art. 6 alin. (2), (3) şi (6) şi art. 7 alin. (1) şi (7) de către primării constituie contravenţie.