Caută
  • Iuliana Popescu

Promisiunea de vanzare - titlu executoriu pentru restituirea avansului achitat pentru un imobil?


Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel antecontract prin care părțile se obligă să încheie la o dată ulterioară contractul de vânzare-cumpărare, la prețul stabilit în promisiune și având ca obiect bunul ce face obiectul prezentei înțelegeri.


Prin intermediul promisiunii, părțile se obligă una față de alta că, la o dată ulterioară, vor încheia contractul permis.


Totuși, în practică, de multe ori, se ajunge în situația în care una dintre părți nu-și mai poate onora obligațiile asumate prin promisiune din culpă proprie sau din motive independent de culpa acesteia. În aceste situații, se pune problema caracterului executoriu al promisiunii de vânzare-cumpărare.


Pentru a răspunde la această întrebare, ar trebui să avem în vedere mai multe texte de lege. Mai întâi de toate, în art. 632 alin. (2) C.proc.civ., sunt reglementate acele înscrisuri care constituie titlu executoriu, astfel: „Constituie titluri executorii hotărârile executorii prevăzute la art. 633, hotărârile cu executare provizorie, hotărârile definitive, precum și orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare”.


Apoi, în art. 639 C.proc.civ., precum și în art. 101 din Legea 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, se prevede că „Înscrisul autentificat de notarul public care constată o creanţă certă şi lichidă are putere de titlu executoriu la data exigibilităţii acesteia. În lipsa înscrisului original poate constitui titlu executoriu duplicatul sau copia legalizată de pe exemplarul din arhiva notarului public.”


Având prezentate textele de lege incidente, putem deduce următoarele aspecte:


  1. Promisiune de vânzare-cumpărare încheiată prin înscris sub semnătură privată sau/și cu dată certă

În acest caz, nu putem vorbi de caracter executoriu al promisiunii, întrucât niciun text de lege nu atribuie un asemenea caracter promisiunii încheiată printr-un înscris sub semnătură privată. Astfel că, partea care și-a îndeplinit obligațiile izvorâte din promisiune, pentru a obține un titlu executoriu împotriva părții care nu și-a executat obligațiile în mod corespunzător, va trebui să se adreseze instanțelor de judecată.


  1. Promisiune de vânzare-cumpărare autentificată de un notar public.

La o primă lectură a textelor de lege, ar rezulta faptul că promisiunea de vânzare autentificată de un notar public constituie titlu executoriu. Totuși, pentru a fi titlu executoriu, actul autentificat de notar ar trebui să constate o creanță certă, lichidă și exigibilă. Nu este și cazul promisiunii de vânzare. Să exemplificăm. Prin antecontractul de promisiune părțile își asumă o obligație de a face, respectiv, de perfectare a contractului final. În subsidiar, în cele mai multe dintre cazuri, părțile prevăd o clauză penală împotriva aceleia care se face culpabilă de neperfectare contractului final.


Prin urmare, pentru a deveni incidentă clauza penală, partea în folosul căreia este stipulată, trebuie să probeze culpa părții adverse în neexcutarea obligațiilor. Or, executorul judecătoresc nu are atribuții juridicționale. Problemele contencioase țin numai și numai de competența instanțelor de judecată.


Altfel spus, prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu se constată neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de cocontractanţi, pentru aceasta este nevoie de angajarea răspunderii contractuale pe cale judecătorească, printr-o acţiune în rezoluţiunea respectivului antecontract, cu obligarea la plata daunelor interese, evaluate anticipat prin această clauză penală.


În concluzie, opinam ca promisiunea de vanzare cumpare nu este titlu executoriu pentru restituirea avansului achitat in scopul achizitionarii unui imobil.


Dreptul de creanţă al creditorului în privinţa restituirii prețului și a contravalorii clauzei penale nu se naşte în virtutea antecontractului, ci în virtutea atragerii răspunderii contractuale pentru neexecutare culpabilă a convenţiei în cadrul acţiunii în rezoluțiune, acest drept neputând fi valorificat direct în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, pe calea executării silite.


Astfel, dacă sunteți executați silit în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare fără ca acesta să fi fost rezoluționat și fără a fi constatată neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, executarea silită este una nelegală și aveți la îndemână posibilitatea de a formula o contestație la executare, prin care să solicitați anularea executării silite și a tuturor actelor de executare silită efectuate în cadrul dosarului execuțional.