Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 actualizata reglementeaza două tipuri de notare a posesiei asupra imobilelor:
Inregistrare sistematică - presupune notarea posesiei în cartea funciară din oficiu, cu ocazia efectuării măsurătorilor cadastrale şi deschiderii cărţilor funciare de către stat, în cadrul programului naţional de cadastru şi carte funciară.
Inregistrare sporadică - presupune notarea posesiei în cartea funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate, care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în această modalitate.
In prezentul articol ne vom indrepta atentia asupra inregistrarii sporadice a posesiei in Cartea Funciara si vom arata cum se poate dobandi dreptul de proprietate asupra unui imobil de catre persoana care foloseste efectiv imobilul respectiv dar care nu detine acte de proprietate cu privire la acesta.
Potrivit art. 41 din Legea 7/1996, in cadrul înregistrării sporadice, posesia poate fi notata cu privire la urmatoarele categorii bunuri imobile:
Notarea posesiei asupra unei suprafațe independente de teren - ipoteză în care, pentru notarea posesiei în cartea funciară, sunt incidente prevederile art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996.
Notarea posesiei asupra unei suprafațe accesorii de teren care rezultă din diferenţa pozitivă (de peste 15% în cazul terenurilor intravilane și de peste 5% în cazul terenurilor extravilane) dintre suprafaţa din măsurători şi, după caz:
suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale recepţionate sau
suprafaţa din documentaţia cadastrală recepţionată pentru care nu s-a deschis carte funciară, sau
suprafaţa din actele de proprietate la care face referire art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.
Care este efectul inscrierii posesiei in Cartea Funciara?
Dupa trecerea unui termen de 3 ani de la momentul notarii posesiei in Cartea Funciara, devine posibilă intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului in cauza.
Astfel, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:
a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
b) la cererea posesorului sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.
Care sunt condițiile notării posesiei în cartea funciară asupra unei suprafete independente de teren?
In acest caz, persoana interesată poate solicita notarea posesiei în cartea funciară în următoarele cazuri:
pentru imobile neînscrise în cartea funciară, în lipsa actelor de proprietate asupra acestora;
pentru imobilele înscrise în cărţile funciare din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare;
pentru imobilele cu privire la care s-au emis titluri de proprietate, situate în zonele foste cooperativizate şi înscrise în cartea funciară la cerere sau ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică;
pentru imobilele situate în zonele necooperativizate cu privire la care a fost înscris provizoriu dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică, în condiţiile art. 13 alin. (15);
pentru imobile cu privire la care a fost înscris provizoriu dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, în cadrul procedurii de expropriere în condiţiile art. 411.
Astfel, notarea posesiei se efectuează în baza următoarelor documente:
documentaţia cadastrală recepţionată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară;
adeverinţă eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:
(i)posesorul a plătit taxele şi impozitele locale ca un adevărat proprietar;
(ii)imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;
proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;
declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:
(i)posedă imobilul ca un adevărat proprietar;
(ii)este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;
(iii)nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
(iv)imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
(v)imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
(vi)imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;
înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;
copia de pe actele de identitate şi stare civilă;
extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.
Care sunt condițiile notării posesiei în cartea funciară asupra diferenței de suprafață de teren mai mare de 15%?
Conform art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, notarea posesiei asupra diferenței în plus de teren (de peste 5% în extravilan și, respectiv, de peste 15% în intravilan), deținută fără acte de proprietate, se poate solicita în 3 ipoteze, respectiv:
fie există carte funciară deschisă iar suprafața din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepţionate de oficiul teritorial,
fie suprafața din măsurători este diferită de suprafaţa din documentaţia cadastrală, recepţionată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară,
fie suprafața din măsurători este diferită de suprafaţa din actele de proprietate.
Prin urmare, pentru notarea posesiei nu este necesar ca imobilul să se afle la prima înscriere în cartea funciară și nici nu prezintă relevanță cât de recentă este documentația cadastrală recepționată deja de oficiul de cadastru cu privire la terenul principal.
Cu toate acestea, Ordinul nr. 700/2014 nu reglementează nicio procedură specifică de întocmire a documentației cadastrale pentru notarea posesiei în cartea funciară asupra diferenței de suprafață, atunci când diferența de suprafață este mai mare de 15%.
Singura secțiune care poate prezenta relevanță este secțiunea 4.2.3.4 din Ordinul 700/2014 (art. 105 – 110 din Ordinul 700/2014).
Potrivit art. 106 din Ordinul nr. 700/2014, la rândul său documentația cadastrală de modificare a suprafețe imobilului înscris deja în cartea funciară trebuie să conțină:
a) borderoul;
b) dovada achitării tarifului;
c) cererea de recepţie/cererea de recepţie şi înscriere;
d) declaraţia pe proprie răspundere cu privire la identificarea imobilului măsurat;
e) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice;
f) copia extrasului de carte funciară pentru informare;
g) hotărârea judecătorească definitivă, declaraţia autentică a proprietarului, procesul verbal de vecinătate, după caz;
h) calculul analitic al suprafeţelor;
i) memoriul tehnic;
j) copia planului care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a imobilului pentru care se solicită modificarea de suprafaţă, în situaţia în care imobilul nu este înscris în sistemul informatic de cadastru şi carte funciară;
k) planul de amplasament şi delimitare întocmit pentru imobilul a cărui suprafaţă se modifică.
Odată notată posesia în cartea funciară, efectul constitutiv de drepturi al înscrierii nu este definitiv, autoritatea publică locală putând formula plângere împotriva încheierii de notare, conform art. 41 alin. (31) din Legea nr. 7/1996.