top of page
coperta cabinet 3_edited.jpg
  • Poza scriitoruluiIuliana Popescu

Garanția pentru vicii ascunse în cazul vânzărilor imobiliare

Actualizată în: 2 nov.


Viciile ascunse reprezintă un subiect de mare actualitate, fiind foarte des întâlnit în cazul achiziționării de imobile (case, apartamente). Acesta este și motivul pentru care, atât constructorii și antreprenorii, cât și cumpărătorii trebuie să cunoască toate remediile pe care le au la dispoziție pentru a putea preîntâmpina „surprizele” neplăcute care ar putea să își facă apariția.


Garanția pentru vicii ascunse este reglementată prin intermediul art. 1707 și urm. din Codul Civil, iar potrivit acestei norme vânzătorul are obligația de a-l garanta pe cumpărător contra oricăror vicii ascunse care fac imobilul vândut impropriu întrebuințării sau care îi micșorează valoarea în asemenea măsură încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar mai fi achiziționat respectivul bun ori ar fi dat un preț mult mai mic.


Legiuitorul a stabilit o serie de condiții cumulative ce necesită a fi îndeplinite pentru a se putea atrage răspunderea celui care are obligația de a asigura folosința utilă a bunului:

  • viciul să fie ascuns, în sensul în care, la data predării bunului, acesta nu ar fi putut sa fie descoperit, fără asistență de specialitate;

  • viciul ori cauza lui să fi existat la data predării bunului;

  • viciul să fie grav, fiind necesar ca apariția viciului să transforme bunul într-unul impropriu întrebuințării, astfel încât, dacă l-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu l-ar mai fi achiziționat ori ar fi dat un preț mai mic.

În temeiul acestei obligații pe care legiuitorul a pus-o în sarcina vânzătorului sau a antreprenorului, cumpărătorul, respectiv beneficiarul poate obține, după caz:


înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

  • înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, dar lipsit de vicii;

  • reducerea corespunzătoare a prețului;

  • rezoluțiunea vânzării.

Mai mult decât atât, pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forță majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să obțină aplicarea remediilor prezentate mai sus.

Totodată, dispozițiile prezentate anterior au aplicabilitate și în situația în care bunul vândut nu corespunde calităților convenite de către părți la momentul încheierii contractului.


De asemenea, în situația în care vânzătorul cunoștea viciul bunului vândut, cumpărătorul va putea obține și daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat.


O observație importantă este aceea că, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar dacă nu le-a cunoscut la momentul încheierii contractului. Mai mult decât atât, clauza care înlătură răspunderea sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori ar fi trebuit să le cunoască la data încheierii contractului.


În continuare, apreciem că trebuie acordată o atenție sporită și termenului de prescripție. Dacă prin lege nu se prevede altfel, termenul general de prescripție de 3 ani începe să curgă, după caz:

  • într-un an de la data predării, în cazul bunurilor vândute, altele decât o construcție, exceptând cazul în care viciul a fost descoperit mai înainte, situație în care prescripția va începe să curgă de la data descoperirii.;

  • în 3 ani de la data predării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii.

După împlinirea termenului de prescripție nu vă mai puteți îndrepta împotriva vânzătorului în temeiul garanției pentru vicii ascunse.


Dacă aveți nevoie de sprijin într-un litigiu de vicii ascunse, vă rugăm să contactați avocații specializați în materia dreptului civil din cadrul Cabinetului de Avocatură Iuliana Popescu & Asociații.


bottom of page